Рынок ипотеки в Перми оттолкнулся от дна и растет несколько месяцев. Рассказываем, как он устроен сейчас

В Пермском крае рынок ипотечного кредитования растет несколько месяцев подряд. По данным Банка России, пик спада пришелся на конец весны. После этого начался рост. На сегодня подсчитаны общие данные за июль - за этот месяц в крае выдано почти 2 тысячи ипотечных кредитов на сумму более 5 млрд рублей. На 1 августа средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в Пермском крае составила 7,8%.

«По сравнению с маем количество и объем выданных банками ипотечных кредитов увеличились в три раза. Восстановлению кредитования способствовало прежде всего снижение ключевой ставки и процентных ставок по льготным ипотечным госпрограммам», – сообщил управляющий Отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков.





Рост ипотечного кредитования подтверждают и банки - крупные игроки на этом рынке. «Если сравнивать с началом лета, Абсолют Банк в Перми увеличил выдачи ипотеки почти в 2 раза! В сентябре рост не просто сохраняется, он усиливается. Это связано с высоким сезоном на рынке недвижимости, традиционно он приходится на период с сентября по ноябрь», - рассказывает руководитель Абсолют Банка в Перми Анастасия Гилева.

Она прогнозирует, что общерыночный тренд на снижение ставок по ипотеке позволит увеличить ежемесячные выдачи ипотечных кредитов примерно на 10-15% в целом по рынку. Абсолют Банк в Пермском крае осенью ежемесячно планирует наращивать выдачу жилищных кредитов на 20%.

Госрынок ипотеки

Основную роль в поддержании рынка играют госпрограммы. «Большая часть квартир в наших домах продается сейчас по госпрограммам, также популярны продукты для семей с детьми. Чтобы поддержать доступность жилья, мы активно работаем с субсидированием ипотечной ставки. Клиенту доступны два базовых сценария: существенно уменьшить платеж в период строительства или подобрать комфортный платеж на весь период», - рассказывает коммерческий директор пермской группы «Ясно девелопмент» Роман Юношев.

«В июле-августе доля выдач ипотеки по стандартным программам на готовые квартиры составила 40%. Оставшиеся 60% приходятся на госпрограммы. В первую очередь на Госпрограмму 2020-2022, на семейную ипотеку и ИТ-ипотеку. Мы ожидаем, что до конца осени это соотношение сохранится», - подтверждает тенденцию Анастасия Гилева.

Как действуют разные условия госпрограмм? «Предположим, заещмик берет жилищный кредит на сумму 3 млн рублей на срок 20 лет. Если это вторичка, и ставка по стандартной программе 9,54% годовых, то ежемесячный платеж будет около 28 тысяч рублей. Если заемщик покупает новостройку по Госпрограмме 2020-2022, по ставке 6,35% годовых, то размер ежемесячного платежа снижается до 22,1 тыс. рублей. Если заемщик попадает под условия госпрограммы «Семейная ипотека» (у него родился ребенок после 1 января 2018 года), то при ставке 5,99% годовых платеж составит 21,4 тыс. рублей. Наконец, если заемщик может претендовать на «ИТ-ипотеку» со ставкой 4,5% годовых, то его платеж будет равен 18,9 тыс. рублей в месяц», - подсчитала Анастасия Гилева.

Дальнейшие перспективы госпрограмм зависят от ключевой ставки ЦБ. «Если она снизится и рыночные условия будут такие, что ставка окажется в районе 7-8% без субсидий, то это будет хорошо для рынка, - считает руководитель департамента маркетинга застройщика «ПМД» Артем Савельев.

«В августе минимальный средний чек был по стандартным программам при покупке готовых квартир составлял 2,5 млн рублей. По Госпрограмме 2020-2022 – 4,5 млн рублей, по семейной ипотеке – 5,7 млн рублей. Наибольший средний чек в Перми по ИТ-ипотеке – 14 млн рублей. Мы ожидаем, что средний чек на вторичку увеличится до 2,8-3 млн рублей к концу года, поскольку ставки по стандартным программам постепенно снижаются (прим. Абсолют недавно снизил ставки на 0,5% - до 9,54% годовых), а значит, заемщики могут оформить кредит на более крупную сумму, чем раньше. Средние суммы кредитов по госпрограммам будут расти не так заметно из-за увеличения цен на недвижимость», - прогнозирует Анастасия Гилева.

Квартиры для айтишников

Новая идея федеральных властей - ипотека для айтишников - постепенно обретает региональные параметры. По оценке вице-премьера регионального правительства Алексея Черникова, в крае на льготную ипотеку могут претендовать примерно 600 айтишников. При этом, 222 человека уже получили одобрение заявок.

«Предельная ставка по ИТ-ипотеке – 5% годовых на весь срок. Некоторые банки дополнительно снижают ее за свой счет. Так, в Абсолют Банке ставка снижена до 4,5% годовых на весь срок. По ИТ-ипотеке можно купить квартиру только в новостройке. Если квартира расположена в регионе-миллионнике, то максимальная сумма займа по ИТ-ипотеке – 18 млн рублей. Минимальная сумма первоначального взноса при покупке жилья по ИТ-ипотеке – 15% от стоимости квартиры. У нас в Абсолют Банке часть первоначального взноса можно «закрыть» средствами материнского капитала. В этом случае сумму собственных средств можно уменьшить до 10% от стоимости жилья. Сумма ипотечного кредита при этом почти по всем заявкам превышает 10 млн рублей», - рассказывает Анастасия Гилева.

Две проблемы рынка

Развитие ипотечного кредитования сдерживают два фактора – рост цен на недвижимость и стагнирующие доходы населения. Так, средний уровень ежемесячных доходов семьи пермских заемщиков – 50-60 тысяч рублей. При этом средняя цена квадратного метра вторички за год увеличилась на 15 тысяч рублей и достигла 84 тысяч рублей. Средняя цена «квадрата» новостройки поднялась на 33 тысячи рублей – до 115 тысяч рублей. Поэтому с тем же уровнем доходов, что и в прошлом году, заемщикам стало доступно меньшее количество вариантов квартир, - объясняет Анастасия Гилева.

Негативное влияние гипертрофированного роста цен на рынке новостроек отразилось и на вторичном рынке, отмечает и директор консалтинговой компании S.Research&Decisions Регина Давлетшина. Она считает, что на вторичном рынке Перми цены «сошли с ума». Цены растут необосновано, не имея какого-либо экономического потенциала. Одной из причин может служить тот факт, что покупатели с «живыми» деньгами просят скидки 300-500 тысяч рублей от первоначальной цены.

Чтобы суметь получить кредит в таких условиях банкиры советуют рассмотреть возможность привлечения созаемщиков. Это могут быть как супруги, так и родители, братья, сестры, дети. «Количество сделок с созаемщиками за год у нас выросло более чем в 2 раза. У нас в банке можно прилечь до трех созаемщиков. Зачастую даже не родственники (когда речь идет о «гражданском браке» без официальной регистрации). Наличие созаемщиков существенно повышает вероятность одобрения сделки и увеличение суммы одобренного кредита», - советует Анастасия Гилева. В некоторых банках допускается также использование маткапитала в качестве части первоначального взноса даже по госпрограммам.