Рынок новостроек: кто кого?

А он, на мой взгляд, заключается в следующем. Беременная женщина, которая вот-вот станет мамой, понимает, что она особенная, для пары — это ключевое жизненное событие, кардинальная смена жизни. А для акушеров — просто очередная роженица, которых они видят тысячами за год. Ну и происходит диссонанс, что женщина себя особенной ощущает, а врачи с ней категорически не согласны. И если бы рядом был человек, который согласен с этой «отличительной» от других чертой, то было бы морально легче. 

Так и человек, который накопил на квартиру в новостройке какую-то сумму. Он считает, что он на голову выше большинства других людей, он может пойти и купить новую квартиру, он сейчас заявит о себе застройщикам и пусть они за него еще поборются! Но застройщики тут как акушеры: «Осспади, еще один». 

С первого взгляда кажется, что рынок новостроек у нас высококонкурентный: невооруженным глазом видны активные стройки в разных частях города. Но сейчас наступил период, когда квартиры в новостройках раскупаются стремительно. Соответственно, сотрудники застройщика, ориентированные на продажу, не особо мотивированы на то, чтобы выкладываться при работе с каждым потенциальным клиентом.

В конце 2012 года мы проводили исследование работы сотрудников отделов продаж застройщиков. Надо сказать, что и тогда нас поразили результаты. Статья об этом исследовании называлась «У застройщиков в Перми все хорошо». А на прошлой неделе мы провели исследование в формате «тайный покупатель», посетив крупнейших застройщиков Перми. По сравнению с 2012 годом у них, как показал анализ, все стало еще лучше :) В разговоре появились новые нотки: открытая позиция некоторых менеджеров такая: «Не хотите — не берите, мы тут Вас не собираемся уговаривать». 

Данные исследования мы опубликуем в ближайшее время, составив рейтинг, но речь сейчас не об этом. Речь о том, почему вроде бы строить стали больше, а покупателей стало еще больше - то есть не пропорционально, в разы! Ведь если бы не было большого числа покупателей, то и застройщики вели бы себя по-другому. (Замечу, что для миллионного города у нас объемы строительства совсем небольшие, но в сравнении с другими годами они выросли) 

Так вот, на мой взгляд, причин несколько.

Прежде всего, это накопленные средства. С момента выхода из явного экономического кризиса прошло несколько лет, за это время люди смогли накопить себе средства, которые сейчас они и хотят сохранить. 

Так подходим ко второй причине — недвижимость, как ни крути, является сейчас самым надежным инвестиционным средством. Даже если на часть суммы придется взять ипотечный кредит, есть уверенность в том, что накопленная сумма сохранится. Альтернатива покупке квартиры — банковский депозит. Но в последнее время мы постоянно видим новости о том, что Центробанк отзывает лицензии у банков. Да, сумма до 700 000 гарантированно вернется, так как застрахована, но в недвижимость все-таки как-то интуитивно надежней. 

Ну и третья причина — сравнимые выплаты по кредиту и аренде квартиры. При покупке, например, квартиры-студии, которых появляется с каждым днем все больше, платеж по кредиту будет почти равен сумме, которую надо будет выплачивать при аренде. Это вовлекает на рынок новостроек и тех людей, которые сейчас вынуждены снимать жилье, и тех, кто, рассуждая логически, понимают, что квартиру можно купить и сдавать, а платежи по аренде будут перекрывать платеж по кредиту.

У меня есть ощущение, что отношения между застройщиками и покупателями новостроек редко когда находятся в равновесном состоянии. В 2008—2009 годах во время активной фазы кризиса покупатели диктовали застройщикам свои условия, но кризис закончился, и теперь застройщики снова на коне :-)

Кстати, риэлторам тоже везет — они опять стали зарабатывать на перепродажах брони квартир.