Как грамотно купить квартиру в Перми с помощью ипотеки?

Спрос на жилищные кредиты в Перми растет: в 2018 году же более 60% сделок с недвижимостью совершаются с помощью заемных средств. Узнайте, с чего лучше начинать решение «квартирного вопроса», как определить оптимальную финансовую нагрузку на бюджет и что будет происходить с ипотечными ставками. 

На самые интересные вопросы читателей ответил  Владислав Мезин, руководитель Абсолют Банка в Перми. 




Вопрос: 
Думаю о том, чтобы покупать квартиру, и ипотека – это единственный для меня вариант, полностью за свои деньги такую крупную покупку не потяну. Не знаю только, с чего начинать. Ходить и смотреть квартиру, а потом искать банк, который на нее выдаст кредит? Вначале получить одобрение кредита? Но как понять заранее, на какую сумму? 
Татьяна. 

Татьяна, обычно сначала выбирают квартиру по соотношению цена-качество и потом уже смотрят ипотечную программу под нее. Если вы будете покупать квартиру через агентство недвижимости или напрямую у застройщика, то, скорее всего, вы сможете прямо у них в офисе подать заявку на ипотеку и тем самым сократить время. Например, наш банк принимает заявки на жилищные кредиту онлайн, через ведущих риэлторов и застройщиков. В банк со стопкой документов вам в этом случае идти не придется, решение по заявке и максимальную доступную сумму кредита вы узнаете уже через 10-20 минут, возможно, сразу после осмотра будущей квартиры. Причем это будет окончательное решение, а не предварительное.

Важно, что с одобренной заявкой  по ипотеке вы  сможете выбрать и другой объект, у другого агентства или застройщика—главное, чтобы они были аккредитованы в банке. В отличие от многих участников ипотечного рынка, мы не сокращали срок действия одобренной заявки по ипотеке. Он по-прежнему равен 4 месяцам, так что этого времени  вполне достаточно, чтобы найти подходящий по цене и качеству вариант жилья. 

Что все-таки сейчас с «детской ипотекой»? Дают ли ее? На какую сумму, на какой срок действует ставка 6% годовых? Я на втором месяце беременности, ждем второго ребенка. И еще такой момент: сейчас у меня неплохая заработная плата, но я же уйду в декрет, наши с мужем доходы серьезно уменьшатся. Мы, конечно, рассчитываем на то, что нам будут помогать мои и его родители, но учитывает ли это банк? Чтобы купить ту квартиру, которая нам нравится, нужен кредит на 2 млн рублей. Сколько мы будем платить каждый месяц по госпрограмме?  Олеся Витальевна. 

Олеся Витальевна, после рождения второго ребенка вы попадаете под условия госпрограммы. Не так давно Минфин утвердил действие госпрограммы на весь срок кредита. Это значит, что у нас вы сможете ее взять на срок до 30 лет (максимальный возраст на момент выплаты кредита – 65 лет). Минимальный размер первоначального взноса – 20%. Да, при выдаче ипотеки по госпрограмме мы сможем учесть доходы родственников, если они становятся созаемщиками.

Кстати, Абсолют Банк за свой счет дополнительно снизил ставку по детской ипотеке на 0,25 п.п, то есть до 5,75% годовых. Если вы возьмете по этой ставке ипотеку на сумму 2 млн рублей на срок, допустим, 15 лет, то ежемесячный платеж составит 16 608 рублей. Чем больше будет срок кредита, тем меньше будет ваше ежемесячный платеж. 

Почему одному и тому же заемщику разные банки одобряют ипотечный кредит на совершенно разные суммы? У меня было так. Рассылал заявки в три разных банка, один одобрил кредит на 2 млн рублей, другой на 700 тысяч рублей, а третий и вовсе только на 200 тысяч рублей. От чего это зависит?  Виктор. 

Виктор, банки  по-разному оценивают доходы заемщика, степень его закредитованности и максимально допустимую финансовую нагрузку в связи с жилищным займом. Где-то одобряют  ипотеку, при которой ежемесячный платеж может составлять и 80% от дохода, но обернется ли это впоследствии благом для заемщика? Легко ли ему будет справляться с финансовой нагрузкой в случае болезни, рождения детей, сокращения на работе?  На мой взгляд, оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 30-40% от ежемесячного бюджета. Тогда не придется жить в режиме жесткой экономии и на грани фола.

Мой совет – планируя ипотеку, всегда оставляйте возможность для финансовых маневров. Если есть возможность взять кредит на более длительный срок, но с меньшим ежемесячным платежом – это предпочтительнее. Если доходы позволяют, то вы сможете делать частичное досрочное погашение и таким образом быстрее расплатиться и уменьшить размер переплаты по кредиту. Зато в случае затруднений вам будет гораздо проще обслуживать кредит. 

Думаю о покупке квартиры в ипотеку в новостройке. Почему-то высокие этажи стоят дороже. Причина только в красивом виде из окна или есть еще какие-то обоснования?  Олег Федорович. 

Олег Федорович, как правило, в случае с новостройками вместе с высотой этажа поднимается и ценник. По нашему опыту, разница между средней стоимостью квадратного метра в конкретном доме и стоимостью квадратного метра на верхних этажах может достигать 25-30%. Интересно, что на вторичном рынке эта тенденция не так ярко выражена. Да, красивый вид за окном всегда будет поводом для хорошего настроения, но есть и другие плюсы. Считается, что выше 9-10 этажа поднимается меньше пыли и почти не попадают выхлопные газы, меньше слышен уличный шум.

Жилье на низких этажах, напротив, может продаваться дешевле «среднего ценового уровня» на 5-10%. Однако есть риск, что вам придется смириться с шумом от дорог, детской площадки. Если в цоколе расположены коммерческие помещения, то может быть слышен гул от холодильников и кондиционеров. 

У меня накоплено 500 тысяч рублей. Хочу их использовать как первоначальный взнос при покупке жилья. Как мне лучше поступить? Купить квартиру сейчас или копить дальше и при большем размере первоначального взноса получить меньшую ставку?  Роксана. 

Роксана, сейчас у большинства ведущих ипотечных банков величина первоначального взноса не влияет на размер ставки. Как правило, минимальный размер первоначального взноса – 20% от полной стоимости квартиры. Если у вас есть 500 тысяч рублей и доходы позволяют взять ипотеку на сумму 2 млн рублей, то вы можете рассматривать квартиры стоимостью до 2,5 млн рублей. В Перми за такую цену вполне можно приобрести 1-комнатную и даже 2-комнатную квартиру. Если у вас есть маткапитал, то его можно тоже использовать в качестве части первоначального взноса (но 10% от стоимости жилья должны быть оплачены из собственных средств). 

Взяли ипотеку у вас в Абсолют Банке. Я и супруг – созаемщики, но собственник – муж. Хотим заключить брачный контракт и изменить право собственности на меня, то есть на жену. Возможно ли это в случае ипотеки? Евгения. 

Евгения, да, это возможно, изменение права собственности как при разводе, так и при заключении брачного контракта стоит 10 тысяч рублей. 

Хотим приобрести квартиру с помощью ипотеки, но у нас сейчас нет отметки о регистрации в паспортах  РФ. Будет ли это препятствием? Раис. 

Раис, для подачи заявки на кредит на покупку квартиры гражданам РФ не обязательно иметь постоянную регистрацию, подойдет и временная, и даже листок убытия, если он не просрочен. Только для приобретения в ипотеку апартаментов необходима постоянная регистрация в регионах присутствия банка. 

Мы с мужем сейчас живем в г. Лесной Свердловской области. Это "закрытый" город, муж – военный. У него есть право на сертификат НИС. Хотим купить квартиру в Перми, там у мужа родители. Какую максимальную сумму ипотеки мы можем получить по программе «Военная ипотека»? Какая будет ставка? Можно купить только новостройку или и вторичку тоже? Реально ли будет провести сделку по большей части дистанционно, если у нас будет риэлтор в Перми?  Оксана. 

В вашем случае важно выбрать банк с большим опытом проведения сделок с сертификатами НИС и пониманием их специфик. Во-первых, такие сделки должны проходить быстро, ведь срок действия сертификата ограничен. Во-вторых, банк должен вести процессы по максимуму в режиме онлайн и с использованием доверенностей, ведь часто покупатели живут в одном городе, а квартира находится в другом. Сейчас у нас ставка по военной ипотеке составляет 10,9% годовых, а максимальная сумма займа выросла до 2,29 млн рублей, купить можно квартиру не только в строящемся доме, но и в готовом.

Подать заявку на ипотеку вы можете дистанционно, без визита в банк, через риэлтора, причем рассмотрение займет всего несколько минут. 

Присмотрел нежилое помещение, хочу купить, чтобы потом открыть там кофейню. Есть ли подходящие для этой цели ипотечные программы? Марат. 

Марат, да, ипотека на нежилые помещения для дальнейшего использования в коммерческих целях возможна. Максимальная сумма по такой программе у нас в Перми – 9 млн рублей, максимальный срок – 180 месяцев, ставка – 12,74% годовых, первоначальный взнос - от 20%. 

У нас в ипотеке однушка, осталось платить 6 лет, но сейчас планируем ребенка и хотим двушку, тоже в кредит. Сможем ли мы продать свою ипотечную квартиру в ипотеку? Найти покупателя, готового внести всю сумму наличкой, сейчас очень сложно. Если и есть такие, то они требуют серьезную скидку. Или нам придется выплачивать вначале кредит, жить в тесноте, и только потом продавать эту квартиру и покупать следующую? Эдуард. 

Эдуард, действительно, сегодня мало какие банки выдают ипотеку на залоговое имущество, как в случае с вашей квартирой. Что касается Абсолют Банка, то мы одобряем такие объекты в рамках стандартных программ, если они соответствуют остальным требованиям. 

У меня так называемая «серая зарплата». Знаю, что это плохо, но что поделать, с работой такая ситуация, на начальство не повлиять, да и, наверное, я не один в такой ситуации. Есть ли у меня шанс взять ипотеку? Николай. 

Николай, подтвердить свой доход вы вполне можете не только справкой 2-НДФЛ, но и справкой по форме банка. Процентная ставка при этом повышается на 1 п.п. 

У меня была просрочка по кредитной карте, но давно и на маленькую сумму (случайно забыла закрыть остаток – рублей 100). В двух банках из-за этого мне уже отказали в ипотеке – говорят, при просрочке в 120 дней, как у меня, даже в таком «смешном» размере, отказ идет чисто автоматически. Могут ли мне все же хоть где-то пойти навстречу? Варвара. 

Варвара, банки, работающие с ипотекой, действительно обращают пристальное внимание на кредитную историю потенциальных заемщиков. Испорченная кредитная история была и остается главной причиной отказов по ипотечным кредитам. Однако если в вашем случае других причин для отказа нет, то мы готовы рассмотреть заявку в индивидуальном порядке. 

Мы с девушкой спорим – покупать квартиру в ипотеку или все-таки продолжать снимать. Есть вероятность, что через несколько лет переедем в Москву или в Петербург, и что тогда делать с ипотечной квартирой? Я боюсь, что кредит нас свяжет по рукам и ногам, а девушка говорит, что глупо платить «чужому дяде» каждый месяц целых 15 тысяч рублей. Игнат. 

Игнат, на мой взгляд, аренда сейчас менее выгодна. Среднестатистический ипотечный платеж в Перми сейчас держится на уровне 18,5 тысяч рублей. Но в этом случае вы платите не в карман «чужому дяде», а за свою собственность. Кроме того, вы можете получать налоговый и ипотечный вычеты, это снизит финансовую нагрузку. Что касается отсутствия социальной мобильности из-за ипотеки, то это не так. Сейчас можно продавать залоговое имущество, более того, вполне реально оформить «ипотеку на ипотеку», такая программа есть у нас в банке, и она пользуется высоким спросом. 

Владислав, как вы считаете, есть ли смысл покупать квартиру в новостройке в ипотеку, а потом перепродавать ее по более высокой цене? Тимур. 

Тимур, даже за счет собственных средств покупка квартир в новостройках с целью перепродажи по более высокой цене после ввода в эксплуатацию – это риск. А уж тем более, когда речь идет об ипотеке, ведь там в первые годы как раз большая часть платежа приходится на проценты, а не на основную сумму кредита. Не так уж легко предсказать, где цены вырастут, а где нет. Кроме того, при продаже квартиры, которой вы владеете менее 5 лет, надо будет заплатить налог 13%. Безусловно, лучше покупать квартиру в ипотеку тогда, когда вы хотите улучшить жилищные условия для себя или своих близких. 

Мы собирались взять квартиру в ипотеку еще прошлым летом, но «протянули», и ставки выросли. Стоит ли еще подождать? Есть надежда, что ставки пойдут вниз или, наоборот, надо спешить, потому что они еще больше вырастут? Александра. 

Александра, да, ставки изменились, если прошлым летом средняя ставка по рынку в Перми была равна 9,6% годовых, то сейчас она поднялась до 10,74% годовых. Предпосылок для ее дальнейшего роста пока нет, снижение возможно, но не гарантировано. Мой совет – если квартирный вопрос для вас стоит остро и накоплен минимальный первоначальный взнос в размере хотя бы 20% от полной стоимости квартиры, то лучше не ждать, а действовать.

Дело не только в ставке. Тем более что если в дальнейшем ставка пойдет вниз, то вы сможете рефинансировать ипотеку и уменьшите ежемесячный платеж. Гораздо больше на вашу финансовую нагрузку может повлиять рост стоимости квадратного метра. В последний год в Перми заметно дорожало жилье и на вторичном, и на первичном рынке. Мы ожидаем, что до конца года цены увеличатся еще на 10-15%. Так что есть смысл в ближайшее время подать заявку на кредит, узнать решение от банка и максимальную доступную сумму и приступать к выбору подходящего варианта квартиры.